45歳からの住宅ローンは「負け確定」？平均年収で教育費と両立する、賢い家づくり戦略を大家が教えます

「もう45歳だから、住宅ローンは諦めるしかない…？」

その不安、分かります。でも、まだ遅くない。

サラリーマンという最高の信用を、今こそ活かしましょう。

もし、あなたがそう感じているなら、私はあなたに伝えたいことがあります。

「40代で賃貸アパートに暮らしているのは恥ずかしいことだ」
そう思ってしまう気持ち、私も痛いほど分かります。

大家として30年近く、数多くのアパート入居者様と接してきました。その中には、40代・50代になっても賃貸暮らしを続け、老後の住まいに不安を抱え始めた方を何人も見てきましたからね。

でも、その「恥ずかしい」という感情は、単なる見栄ではありません。

「将来の安定に対する本能的な警告」だと、私は捉えています。

だからこそ、ただ「家を建てましょう」と煽るつもりはありません。

私自身も、平日は普通の会社員として働きながら、週末は大家としてアパート経営を30年近く続けてきました。
本業の忙しさの中で不動産投資を軌道に乗せるため、泥臭い交渉や失敗も数えきれないほど経験しています。

実は私自身、若い頃は「賃貸で身軽に生きるのも賢い」と考えていた時期もありました。でも、大家として「高齢者が賃貸を借りるハードルの高さ」や「家賃という掛け捨てコストの総額」を目の当たりにして、考えを改めたんです。

今なら、サラリーマンという信用がある今だからこそ、「最強のマイホーム戦略」が取れる、そう断言できます。

「もう40代だから遅い」と諦めている健一さんのような方に、希望と具体的なロードマップを手渡したい。

それが、サラリーマン大家としての、私の今の強い想いです。

この記事では、45歳からの住宅ローンで「無理のない返済額」とは何か、そして平均年収で教育費と両立しながら、どんな家が買えるのか、その現実と具体的な一歩を、私の経験を交えながらお伝えしていきます。

読み終わる頃には、きっと漠然とした不安が、具体的な「やるべきこと」に変わっているはずですよ。

さあ、一緒に「負けない家づくり」の第一歩を踏み出してみませんか？

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45歳からの住宅ローン、まず知るべき3つの真実

健一さん、まず冷静になって、45歳からの住宅ローンに関する「現実」を一緒に見ていきましょう。変な幻想を抱く必要も、過度に怯える必要もありません。大切なのは、正確な情報を知り、それに基づいて判断することです。

真実1：融資期間は短くなる？でも諦める必要はない理由

「45歳だからローン期間が短くなって、月々の返済が跳ね上がるんじゃないか？」
きっと、この点が一番の不安ですよね。分かります。

確かに、多くの銀行は「完済時年齢80歳未満」という基準を設けています。そうすると、45歳で組む35年ローンは、完済時が80歳になってしまうため、銀行によっては「最長35年」を認めてくれないケースもあります。

でも、それはあくまで「上限」の話。そして「銀行の都合」の話でもあります。

「なんだかんだで、いい人ですよね」という言葉、実は住宅ローンにも当てはまることがあります。銀行はあくまでビジネスなので、借り手に安定した返済能力があるなら、積極的に貸したいんです。

重要なのは、あなたの「返済能力」です。

例えば、勤続年数が長く、年収も安定しているサラリーマンであるあなたは、実は銀行から見れば「めちゃくちゃ信用できる人」なんです。

私が大家として、アパートローンを組む際には、個人の信用力が非常に重要になります。サラリーマンとしての安定した収入があるからこそ、金融機関からの評価も高くなることを肌で感じてきました。

つまり、45歳という年齢だけで一概に「遅い」「無理」と判断されるわけではありません。
むしろ、「サラリーマンとしての信用」がピークを迎える時期、とも言えるんですよ。

もちろん、完済年齢は早いに越したことはありません。でも、焦って無理なローンを組む必要はないんです。後ほど具体的な戦略をお伝えしますね。

真実2：平均年収で子供2人の教育費、返済額は「いくら」が現実的か

銀行は「年収の〇倍まで貸せます」とか、「返済負担率は〇%までOK」なんて言ってきますよね。

でも、正直なんでもできるから…!!といった話ではないんですよ。銀行が「貸せる金額」と、あなたが「無理なく返せる金額」は、似ているようで全く違います。

健一さんの場合、年収600万円で子供が2人。これから教育費が本格的にかかる時期ですよね。ここが一番のネックになるのは、言うまでもありません。

一般的に「無理のない返済負担率」は、手取り月収の20〜25%以内と言われています。
年収600万円の場合、手取り月収はおおよそ35万円〜40万円くらいでしょうか。

仮に手取り月収38万円とすると、

• 20%の場合：約7.6万円
• 25%の場合：約9.5万円
  
  これが、家計を圧迫せずに返せる住宅ローンの目安だと考えてください。
  
  「いや、家賃11万円払ってるから、もっと行けるでしょ？」って思いますか？
  
  そうですよね、お気持ちは分かります。でも、ここが賃貸と持ち家の大きな違いなんです。
  
  持ち家になると、家賃の他に固定資産税、火災保険料、そして将来の修繕費の積み立てなどが発生します。マンションなら管理費や修繕積立金も加わります。
  
  これらの「見えないコスト」を考慮すると、家賃と同じ感覚でローンを組むと、後で「うっなるほど。痛いところ突いてくるね。」と感じるかもしれません。
  
  特に、子供の教育費は容赦なくかかってきます。
  高校、大学と進むにつれて、学費はもちろん、塾や習い事、部活動の費用など、予想以上にお金が出ていくものです。
  
  この教育費のピークと住宅ローンの返済が重なる時期を、いかに乗り切るか。
  
  ここをしっかり見据えた上で、「現実的な返済額」を導き出すことが、負けない家づくりには不可欠です。
  決して安易に銀行の「貸せる額」を鵜呑みにしないようにしてくださいね。

真実3：現実を知るのが怖い？その恐怖が最強の武器になる

「無理のない返済額で建てられる家の総額を知りたい。でも、現実を知るのが怖い…」

健一さん、その感情は、私が数々のアパート入居者様や、家づくりを検討している方々と接してきた中で、本当によく聞く言葉です。

そして、私も若い頃、不動産投資で初めて大きな借金をすることになった時、同じような恐怖を感じました。

でも、考えてみてください。

一番怖いのは、漠然とした不安の中で、何も行動せずに時間が過ぎてしまうことではありませんか？

未知のものは、何よりも恐ろしいものです。でも、一度光を当てて、その形や大きさを知ってしまえば、それはもう「未知」ではなく「課題」になります。

そして、課題であれば、必ず解決策が存在します。

健一さんが感じている「恐怖」は、裏を返せば、「絶対に失敗したくない」「家族に迷惑をかけたくない」という強い責任感と愛情の表れです。

その感情こそが、あなたの「負けない家づくり」を進める上で、最強の原動力になります。

この責任感があるからこそ、あなたは徹底的に調べ、考え、そして行動できるはずです。

だから、現実を知ることを怖がらないでください。それは、あなたの未来を切り開くための、大切な一歩なんですよ。

具体的な行動：45歳から「負けない家づくり」を始める3つのステップ

「現実を知る」ことの重要性、少しは伝わったでしょうか？

ここからは、その現実を踏まえ、具体的に何から始めればいいのか、3つのステップでお話ししていきます。健一さんにとって、数年が経過してしまった「何から始めればいいかわからない」という状態から抜け出すための、具体的なロードマップです。

ステップ1：家計の「見える化」と「教育費シミュレーション」で現実を直視する

まずは、ここから始めましょう。健一さんのご家庭の「現状」を徹底的に把握することです。

私が不動産投資を始めた時も、まずやったのは自分の家計と資産の徹底的な「見える化」でした。ここが曖昧だと、どんな計画も絵に描いた餅になってしまいます。

具体的には、以下の項目を洗い出してみてください。

• 月々の収入： 夫婦の手取り収入を正確に把握。ボーナスも年間の手取り額を計算し、月割りで認識しておくと良いでしょう。
• 固定費： 現在の家賃、通信費、保険料、車のローン、サブスクサービスなど、毎月必ずかかる費用。
• 変動費： 食費、交通費、娯楽費、被服費など、月によって変動する費用。過去数ヶ月の平均を出すと良いです。
• 現在の貯蓄額： 普通預金、定期預金、投資信託など、全てのお金を把握。

そして、一番重要なのが「教育費の見込み把握」です。

お子さん2人が、幼稚園〜大学まででどのくらい費用がかかるのか、ざっくりとで良いので計算してみましょう。
文部科学省のデータや、大学の学費情報を参考にすると、リアルな数字が見えてきます。

これらを全て書き出すことで、「今の家計で、毎月いくらなら住宅ローンに回せるのか」という、具体的な数字が見えてきます。

「いや、よく分からんけども。」と思うなら、まずは家計簿アプリを使ったり、エクセルでまとめるだけでもOKです。一歩踏み出すことが重要です。

そして、ここで出てきた数字こそが、あなたが「無理なく返せる金額」のスタート地点になります。銀行が提示する数字よりも、このあなたの家計から導き出された数字を、何よりも信頼してください。

「これだけ聞くと、何が良いの？」と思うかもしれませんが、この家計の見える化は、後悔しない家づくりの土台なんです。

ステップ2：複数の銀行で「仮審査」を受けて自分の価値を客観視する

家計の「見える化」ができたら、次は銀行に直接聞いてみましょう。不動産屋に行くのが怖いなら、まずは銀行の窓口か、ネット銀行で仮審査を受けてみるのがおすすめです。

「不動産屋に行くと強引に売りつけられそうで怖い」という健一さんの気持ち、分かります。だからこそ、先に銀行の仮審査を受けて、「自分はいくらまで借りられるのか」という客観的な数字を持っておくことが大切なんです。

複数の銀行（都市銀行、地方銀行、ネット銀行など）で仮審査を受けてみてください。それぞれの銀行で、「最長で何年ローンが組めるのか」「いくらまで借りられそうか」「金利の条件はどうか」といった概算を知ることができます。

この仮審査の結果は、あなたの「サラリーマンとしての信用力」を数値化したものです。

私が大家として様々な金融機関と付き合う中で、この「仮審査」が、後の交渉や物件選びにどれだけ有利に働くかを痛感してきました。事前に自分の手の内を知っておくことは、非常に強力な武器になります。

結果を見て、「え、意外と借りられるんだ…！」と思うかもしれませんし、「うーん、思ったより厳しいな」と感じるかもしれません。

どちらにしても、これがあなたの「現実の価値」です。この数字を冷静に受け止め、ステップ1で導き出した「無理なく返せる額」と比較してみてください。

この2つの数字を比較することで、あなたが「いくらくらいの家なら買えるのか」という現実的な予算が見えてくるはずです。

ステップ3：家づくりは「資産形成」と捉え、プロの視点を取り入れる

さて、最後のステップです。

健一さん、住宅購入は単なる「住まい」を手に入れることではありません。

私から見れば、それは「人生最大の資産形成」であり、家族の未来を守るための「投資」です。

だからこそ、短期的な感情や「見栄」だけで決めるのではなく、長期的な視点で「負けない家づくり」を考えるべきなんです。

「負けない家づくり」とは、将来的に住み替えや売却が必要になった時に、資産価値を維持しやすい物件を選ぶこと、そして家計に過度な負担をかけない賢いローンを組むことです。

例えば、立地、間取り、建物の性能、周辺環境など、住まい選びには様々な要素があります。これらを「資産としての価値」という視点から判断するには、やはりプロの知見が不可欠です。

私自身、不動産投資で物件を選ぶ際、常に「この物件は将来どうなるか？」という視点を持っています。それはマイホーム選びにも全く同じことが言えるんです。

そして、ここでぜひ活用してほしいのが、「タウンライフ家づくり」のような無料のサービスです。

これは、複数の住宅メーカーから、あなたの希望や予算に合わせた間取りプラン、資金計画、土地情報などをまとめて提案してもらえるという、非常に便利なサービスです。

しかも、家にいながらネットで簡単に利用できますから、「不動産屋に売りつけられそう…」という心配もありません。

ここで得られる「自分だけの家づくり計画書」は、まさに「専門家が作成した、あなたのためのロードマップ」です。

ステップ1と2で自分で出した「現実の数字」と、プロが作った「具体的な計画」を比較することで、より客観的で現実的な家づくりへの道筋が見えてくるはずです。

「今日から、相棒を作ってみてください。」
このサービスは、まさにあなたの家づくりにおける、心強い相棒となってくれるでしょう。

【Q&A】よくある質問に大家がお答えします

健一さん、ここからは、家づくりを考える40代の方々からよく聞かれる質問に、サラリーマン大家の私が本音でお答えしますね。

Q1：今から頭金を貯めるのは遅いですか？

「もう40代後半なのに、今から頭金を貯めても遅いんじゃないか…」
そう思う気持ち、分かります。

でも、結論から言うと、「遅すぎることはありません」。

確かに、頭金が多いほど、借入額は減り、月々の返済額や総返済額も抑えられます。これは鉄則です。

しかし、無理に頭金を貯めるために何年も時間をかけ、その間に住宅価格が上がってしまったり、金利が変動してしまったりするリスクもあります。

大切なのは、「バランス」です。

現在の貯蓄状況と、今後数年でどの程度頭金を用意できるのかを具体的に計画し、それと並行して住宅探しを進めるのが現実的です。

私自身も、不動産投資で初めて物件を買う時は、手元資金が潤沢だったわけではありません。でも、いかに効率よく資金を回すか、という視点で考えました。

むしろ、40代は収入も安定し、貯蓄ペースも上がる時期です。今からでも目標額を設定し、計画的に貯蓄を加速させることは十分に可能です。
「ほんと、ただの良いヤツって思われてるかも。」なんて思わず、着実に貯めていきましょう。

Q2：賃貸の方が身軽で良いという意見もありますが…？

ですよねぇ、やっぱりそう思いました？
「賃貸は身軽で、転勤や子供の進学に合わせて住み替えられる」という意見は、確かに一理あります。

私も若い頃はそう考えていましたし、大家という立場だからこそ、賃貸のメリットも理解しています。

でも、40代以降、特に老後を見据えると、賃貸暮らしには大きなハードルがいくつも出てきます。

• 家賃という掛け捨てコスト： 何十年も払い続けても、自分の資産にはなりません。生涯で支払う家賃の総額を計算すると、本当に驚きますよ。
• 高齢での賃貸契約の難しさ： 大家の立場から言うと、高齢者への賃貸は、保証人の問題や家賃滞納のリスクを懸念して、契約に及び腰になることが多いのが現実です。
• 住み替えの自由度： 確かに身軽ですが、いざ住み替えようと思っても、引っ越し費用や敷金礼金、新しい物件探しなど、意外と負担が大きいこともあります。

持ち家は、確かに固定資産税や修繕費がかかりますが、「資産」として残るという最大のメリットがあります。

ローンを完済すれば、その後は住居費の負担が大きく軽減され、老後の生活設計が格段に安定します。

「それ、ちょっと違う気がするけどなぁ。」という反論もあるかもしれませんが、私の経験から言えるのは、長期的な視点で見れば、持ち家が精神的な安心と経済的な安定をもたらすケースが多いということです。

もちろん、それぞれのライフスタイルや価値観によって最適解は異なります。だからこそ、じっくりと比較検討することが大切なんですよ。

Q3：サラリーマンをしながらどうやって情報収集すればいいですか？

健一さんと同じように、私も平日は本業で忙しく、時間がない中で不動産の勉強をしてきました。

「ネットで情報収集ばかりしているが、結局何から始めればいいかわからず数年が経過してしまった」という状況、私も経験があります。

結論から言うと、「効率的な情報収集と、プロの力を借りること」です。

• 隙間時間の活用： 通勤時間や昼休みなど、細切れの時間を活用して、住宅関連のブログやYouTube、書籍をインプットに充てましょう。スマホ一つでできることはたくさんあります。
• 情報源の絞り込み： あらゆる情報を追うのではなく、信頼できる情報源（公的機関のデータ、定評のある住宅系メディア、FPの意見など）をいくつか見つけて、そこに集中する。
• 無料サービスの活用： 先ほど紹介した「タウンライフ家づくり」のような無料の一括資料請求サービスは、忙しいサラリーマンにとって、非常に強力な味方になります。複数のハウスメーカーから、あなたのための具体的なプランを、自宅にいながらにして比較検討できるんですからね。

「めちゃめちゃ」便利ですよね。

「なんだかんだで、いい人ですよね。」と思われているかもしれませんが、これは私の経験からくるアドバイスです。限られた時間の中で最大の効果を出すには、こうしたツールを賢く使うことが成功への近道ですよ。

まとめ：今こそ行動を。あなたの未来は、あなたの手の中に。

健一さん、ここまで読んでくださって、ありがとうございます。

「45歳からの住宅ローン」というテーマで、不安を感じていたかもしれません。でも、この記事を読み終えた今、その漠然とした不安が、少しは具体的な「課題」へと変わったのではないでしょうか？

今日の要点をまとめますね。

• 45歳だからといって、住宅ローンを諦める必要は全くない。サラリーマンとしての信用力は、今が最大の武器です。
• 銀行が「貸せる額」と、あなたが「無理なく返せる額」は違う。特に教育費のピークを見据え、手取り月収の20〜25%を目安に、冷静な返済計画を立てましょう。
• 現実を知ることは、決して怖いことじゃない。むしろ、その恐怖が「失敗しない家づくり」への最強の原動力になります。
• まずは「家計の見える化」と「教育費シミュレーション」で自分の足元を固め、「複数の銀行で仮審査」を受けて自分の価値を客観視しましょう。
• そして、家づくりは「資産形成」と捉え、「タウンライフ家づくり」のようなプロの無料サービスを賢く活用して、具体的なロードマップを手に入れてください。

「もう40代だから遅い」と諦めてしまうのは、本当にもったいないことです。

確かに、若い頃に比べて時間は限られています。だからこそ、今、この瞬間から「質の高い情報」と「具体的な行動」が求められます。

私自身も、本業と副業の狭間で悩みながらも、行動し続けたことで今の大家としての安定があります。

健一さん、あなたの家族の未来、そしてあなたの老後の安心は、他でもない、今あなたの手の中にあります。

この記事が、その一歩を踏み出すきっかけになれば、私にとってこれ以上の喜びはありません。

一つでも「お？」と思えるものがあったら、ぜひ今日のスキマ時間で試してみてください。

あなたの「負けない家づくり」を、心から応援しています。

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